வாடகை வீட்டில் இருக்கிறீர்களா? உரிமையாளர் – வாடகைதாரர் உரிமைகள் என்ன? சட்டம் சொல்வது என்ன? - 6

“அடுத்த மாசத்துக்குள்ள வீட்டைக் காலி பண்ணிடுங்க!”

வீட்டு உரிமையாளர் இப்படிச் சொல்லிவிட்டால், ஏற்கெனவே கொடுத்த முன்பணத்தைத் திரும்பப் பெறுவது முதல் அடுத்த வீட்டைத் தேடுவது வரை பல குழப்பங்கள் ஏற்படும். திடீர் வாடகை உயர்வு, பழுதுகளைச் சரிசெய்யாதது எனப் பல பிரச்னைகளும் வரலாம்.

இப்படிப்பட்ட சூழலில் வீட்டு உரிமையாளரும் வாடகைதாரரும் தெரிந்துகொள்ள வேண்டிய உரிமைகள் என்னென்ன?

1. வாடகை ஒப்பந்தம் அவசியமா?

வாய்வார்த்தையாகப் பேசிக்கொண்டு வீட்டில் குடியேறாதீர்கள். வாடகை, முன்பணம், ஒப்பந்தக் காலம், வாடகை உயர்வு உள்ளிட்ட விவரங்களை ஒப்பந்தத்தில் தெளிவாகக் குறிப்பிடுங்கள்.

தமிழ்நாடு நில உரிமையாளர்கள் மற்றும் வாடகைதாரர்களின் உரிமைகள் மற்றும் பொறுப்புகளை ஒழுங்குபடுத்தும் சட்டம், 2017 (Tamil Nadu Regulation of Rights and Responsibilities of Landlords and Tenants Act, 2017)-ன்படி, சட்டம் பொருந்தும் வாடகை ஒப்பந்தங்கள் எழுத்துப்பூர்வமாக இருக்க வேண்டும்; அவற்றைச் சட்டத்தில் குறிப்பிடப்பட்ட நடைமுறையின்படி வாடகை அதிகாரியிடம் (Rent Authority) பதிவு செய்ய வேண்டும். Rent Authority-யிடம் வாடகை ஒப்பந்தத்தைப் பதிவு செய்வது என்பது, Registration Act, 1908-ன் கீழ் தேவைப்படும் பதிவிலிருந்து தனியானது. எனவே, பொருந்தக்கூடிய சட்ட விதிகளின்படி இரு பதிவுகளும் தேவைப்படலாம்.

2. பாதுகாப்பு முன்பணம் (Security Deposit) திருப்பித் தர மறுக்கலாமா?

தமிழ்நாடு வாடகைச் சட்டம், 2017-ன் 11-வது பிரிவின்படி, ஒப்பந்தத்தில் வேறு ஏற்பாடு இல்லாதபோது, மூன்று மாத வாடகைக்கு மேல் பாதுகாப்பு முன்பணம் (Security Deposit) வசூலிக்கக் கூடாது.

வீட்டைக் காலி செய்த பிறகு, வாடகைதாரர் செலுத்த வேண்டிய தொகைகளைக் கழித்துவிட்டு, மீதமுள்ள முன்பணத்தை உரிமையாளர் ஒரு மாதத்துக்குள் திருப்பித் தர வேண்டும். முன்பணம் கொடுத்ததற்கான ஆதாரத்தைப் பாதுகாத்து வைத்துக்கொள்வது நல்லது.

3. வாடகையை நினைத்த நேரத்தில் உயர்த்தலாமா?

“அடுத்த மாசத்திலிருந்து வாடகை அதிகம்!” என்று உரிமையாளர் திடீரெனச் சொல்ல முடியுமா?

முதலில், வாடகை ஒப்பந்தத்தில் என்ன குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது என்பதைப் பாருங்கள். தமிழ்நாடு வாடகைச் சட்டம், 2017-ன் 9-வது பிரிவின்படி, ஒப்பந்தத்தில் வேறு ஏற்பாடு இல்லாதபோது, வாடகை உயர்வு அமலுக்கு வருவதற்கு மூன்று மாதங்களுக்கு முன்பாக எழுத்துப்பூர்வ அறிவிப்பு கொடுக்க வேண்டும்.

ஒப்பந்தக் காலத்தில் வாடகையை உயர்த்துவது தொடர்பான தொகை அல்லது கணக்கிடும் முறை ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிடப்பட்டிருக்க வேண்டும்.

வாடகை உயர்வு அறிவிப்பைப் பெற்ற வாடகைதாரர், பிரிவு 9(3)-ன் கீழ், வாடகை உயர்வு அறிவிப்பைப் பெற்ற பிறகு, வாடகை ஒப்பந்தத்தை முடிப்பதற்கான அறிவிப்பை வழங்காமல் இருந்தால், முன்மொழியப்பட்ட வாடகை உயர்வை ஏற்றுக்கொண்டதாகக் கருதப்படலாம் .

வாடகை உயர்வு அறிவிப்பு வந்தால், அதைப் புறக்கணிக்காதீர்கள். ஒப்பந்த நிபந்தனைகளைச் சரிபார்த்து, தேவையான நடவடிக்கையை உரிய நேரத்தில் எடுங்கள்.

4. வீட்டைக் காலி செய்யச் சொன்னால் உடனே வெளியேற வேண்டுமா?

அவசியமில்லை! வீட்டைக் காலி செய்யச் சொன்னதற்கான காரணம், ஒப்பந்த நிபந்தனைகள் ஆகியவற்றைக் கவனிக்க வேண்டும்.

தமிழ்நாடு வாடகைச் சட்டம், 2017-ன் 21-வது பிரிவின்படி, வீட்டை மீண்டும் தனது பொறுப்பில் எடுத்துக்கொள்ள உரிமையாளர் சட்டத்தில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள காரணங்களின் அடிப்படையில், உரிய வாடகை நீதிமன்றத்தை (Rent Court) அணுகி உத்தரவு பெற வேண்டியிருக்கலாம். ஒப்பந்தம் நடைமுறையில் இருக்கும் காலத்தில், சட்டத்தில் குறிப்பிடப்பட்ட நடைமுறைகளைப் பின்பற்றாமல் வாடகைதாரரை வெளியேற்ற முடியாது.

வீட்டைக் காலி செய்யுமாறு உரிமையாளர் அறிவிப்பு அனுப்பியிருப்பது மட்டுமே, எல்லா சூழ்நிலைகளிலும் உடனடியாக வீட்டை ஒப்படைக்க வேண்டிய கட்டாயத்தை ஏற்படுத்தாது. அதேபோல், ஒப்பந்தம் முடிந்துவிட்டது என்பதற்காக வாடகைதாரர் எந்தச் சூழ்நிலையிலும் வெளியேறத் தேவையில்லை என்றும் கருதக்கூடாது. சம்பந்தப்பட்ட ஒப்பந்தம், சட்டம் மற்றும் வெளியேற்றத்திற்கான காரணத்தைப் பொறுத்து உரிமைகள் மாறும்.

5. உரிமையாளர் எப்போது வேண்டுமானாலும் வீட்டுக்குள் வரலாமா?

வீட்டைப் பார்வையிடவோ பழுதுகளைச் சரிசெய்யவோ உரிமையாளர் வரலாம். மற்ற நேரங்களில் சட்டத்தில் குறிப்பிடப்பட்ட காரணங்களுக்காகவும், உரிய முன் அறிவிப்புடன் மட்டுமே வீட்டுக்குள் நுழைய வேண்டும்.

தமிழ்நாடு வாடகைச் சட்டம், 2017-ன் 17-வது பிரிவின்படி, குறைந்தது 24 மணி நேரத்துக்கு முன்பாக எழுத்துப்பூர்வ அறிவிப்பு கொடுக்க வேண்டும். வருவதற்கான காரணம், நாள், நேரம் ஆகியவற்றையும் தெரிவிக்க வேண்டும். சட்டத்தில் கூறப்பட்டுள்ளபடி, பொதுவாக காலை 7 மணி முதல் இரவு 8 மணி வரைதான் வீட்டுக்குள் நுழையலாம்.

# வீட்டில் பழுது ஏற்பட்டால் யார் சரிசெய்ய வேண்டும்?

வீட்டில் பழுது ஏற்பட்டால், அதைச் சரிசெய்ய வேண்டிய பொறுப்பு யாருக்கு என்பதை வாடகை ஒப்பந்தத்திலும் சம்பந்தப்பட்ட சட்டத்திலும் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள நிபந்தனைகளின் அடிப்படையில் முடிவு செய்ய வேண்டும்.

தமிழ்நாடு வாடகைச் சட்டம், 2017-ன் பிரிவு 15, வீட்டு உரிமையாளர் மற்றும் வாடகைதாரரின் பழுது மற்றும் பராமரிப்புப் பொறுப்புகளைப் பற்றிக் குறிப்பிடுகிறது. பழுது ஏற்பட்டால், அதை உடனடியாக எழுத்துப்பூர்வமாகத் தெரிவித்து, யார் சரிசெய்ய வேண்டும் என்பதை ஒப்பந்தத்தின் அடிப்படையில் தெளிவுபடுத்திக்கொள்ளுங்கள்

6. வாடகை கொடுக்கவில்லை என்றால் தண்ணீர், மின்சாரத்தைத் துண்டிக்கலாமா?

கூடாது! வாடகைப் பிரச்னைக்காகக் குடிநீர், மின்சாரம் போன்ற அத்தியாவசிய வசதிகளை உரிமையாளர் தன்னிச்சையாகத் துண்டிக்கவோ மறுக்கவோ கூடாது; வாடகைப் பாக்கியை வசூலிக்க வேண்டியிருந்தாலும் சட்டப்படி உரிய நடைமுறையைப் பின்பற்ற வேண்டும் .

தமிழ்நாடு வாடகைச் சட்டம், 2017-ன் 20-வது பிரிவின்படி, இத்தகைய பிரச்னை ஏற்பட்டால் உரிய வாடகை அதிகாரியை அணுகிப் புகார் அளிக்கலாம்.

பிரச்னைகளைத் தவிர்க்க என்ன செய்யணும்?

ஆதாரங்களைப் பாதுகாத்து வையுங்கள்: ஒப்பந்தம், முன்பணம் செலுத்தியதற்கான ஆதாரம், வாடகை ரசீதுகளை வைத்திருங்கள்.

பழுதுகளை எழுத்துப்பூர்வமாகத் தெரிவியுங்கள்: வீட்டில் பழுது ஏற்பட்டால் உரிமையாளருக்குத் தகவல் கொடுங்கள்.

அறிவிப்புகளை அலட்சியப்படுத்தாதீர்கள்: வாடகை உயர்வு அல்லது வீட்டைக் காலி செய்வது தொடர்பான அறிவிப்புகளைப் படித்துச் செயல்படுங்கள்.

பேச்சுவார்த்தைகளைப் பதிவு செய்யுங்கள்: முக்கியத் தகவல்களையும் பணப் பரிவர்த்தனைகளையும் எழுத்துப்பூர்வமாக வைத்துக்கொள்ளுங்கள்.

தேவைப்பட்டால் சட்ட உதவி பெறுங்கள்: பிரச்னையைப் பேச்சுவார்த்தையில் தீர்க்க முடியாவிட்டால் சட்ட ஆலோசனை பெறுங்கள்.

வாடகை வீடு என்பது வசிக்கும் இடம் மட்டுமல்ல; அதில் உங்கள் உரிமைகளும் இருக்கின்றன. ஒப்பந்தத்தைத் தெளிவாக வைத்துக்கொள்ளுங்கள்; பிரச்னை வந்தால் சட்டத்தைத் தெரிந்துகொண்டு செயல்படுங்கள்!

குறிப்பு: தமிழ்நாடு வாடகைச் சட்டம், 2017, தமிழ்நாட்டின் நகர்ப்புறப் பகுதிகளில் உள்ள சட்டத்தின் வரம்புக்குட்பட்ட வாடகை ஏற்பாடுகளுக்குப் பொருந்தும். அரசுக்குச் சொந்தமான சில சொத்துகள், சேவை ஒப்பந்தத்தின் ஒரு பகுதியாக ஊழியர்களுக்கு வழங்கப்படும் சில சொத்துகள் மற்றும் சட்டத்தில் குறிப்பிடப்பட்ட பிற விதிவிலக்குகளுக்கு இந்தச் சட்டம் பொருந்தாமல் இருக்கலாம். எனவே, உங்கள் வாடகை ஏற்பாட்டுக்கு இந்தச் சட்டம் பொருந்துகிறதா என்பதையும், ஒப்பந்த நிபந்தனைகளையும் சரிபார்க்கவும் .